Читать онлайн 13 шагов к сделке

Стоит ли работать риелтором?

Давайте так, я сразу обозначаю, что не собираюсь надевать на вас розовые очки и говорить о том, что работать риелтором легко, а деньги в этой сфере будут сами сыпаться, нужно только вовремя подставлять кошелек и диктовать номер карты. Почти так и было в нулевые годы, когда у клиентов в вопросе покупки/продажи недвижимости практически не было альтернативы агентствам недвижимости, кроме сомнительных и непростых способов типа расклейки по району, подачи объявлений в журнал или сарафанного радио. Сейчас за внимание клиента нужно бороться с удобными интернет-площадками, банками и юристами. Это довольно жесткая работа, где у вас будет минимум шансов на ошибки, лень и неадекватность. Здесь, как и в сфере предпринимательства, остаются только 10-20 процентов из тех, кто начинает. Из них часть остаётся на уровне среднего дохода, часть совмещает недвижимость с другой работой, а оставшаяся часть собирает основную долю рынка и прибыли. Достаточно напугал вас? А теперь можно поговорить и о плюсах работы риелтором.

Здесь нет потолка по доходу.

В нашей сфере изначально принята сдельная оплата труда и так работают риелторы во всем мире, насколько я знаю. То есть, совсем никому, черт возьми, не интересно, сколько времени, усилий и нервов ты посвятил работе. Всем абсолютно плевать, какой у тебя плохой и неприятный клиент и насколько ты в отличии от этого негодяя хороший человечек. Никто не стоит над тобой с палкой и не следит, сколько времени ты каждый день работаешь, сколько времени тратишь на болтовню с коллегами в курилке, скроллингу соц сетей и чтению последних новостей. Все просто: закрыл сделку – получаешь деньги. Не закрыл – не получаешь ничего. Ты можешь работать 24/7 и быть самым усердным в отделе, но если что-то делаешь не так или ты неадекватен по отношению к современному рынку недвижимости, то ты можешь остаться ни с чем, а твой коллега Вася с отдела – расп…яй и халтурщик – будет закрывать сделки только за счёт того, что он пьет каждые выходные с нужными людьми, с которыми и закрывает потом крупные сделки (только не принимайте это как призыв к действию, на дистанции все равно выиграет дисциплина). И это справедливо.

Большинству людей больше подходит работа с окладом. Пусть это будет «полтинник» или даже «соточка», но зато стабильно и каждый месяц, даже если ты где-то немного и недоработал, но свой фикс ты скорее всего получишь. Но проблема в том, что этот фикс и будет плюс-минус твоим потолком. В большинстве профессий с окладом этот потолок виден сразу на всю карьеру до пенсии. И само наличие этого ограничения меня всегда смущало. Хотелось иметь возможность зарабатывать много, пусть и не каждый месяц. А лучше очень много:) И я понял, что работа с окладом будет приносить мне только зарплату, а работа в недвижимости – контролируемую прибыль.

Я в свое время заработал на путешествия, автомобиль и жилье в Москве. Также я знаю агентов, которые получают стабильно и 500 тыс., и миллион руб. каждый месяц. Слышал о тех, кто зарабатывает и намного больше. Знаю много сделок, где агенты получали сразу от одного до несколько миллионов руб., а где-то даже десятки миллионов. В целом во всем мире риелторы зарабатывают намного больше среднего, так что если у тебя большие амбиции и достаточно уверенности в себе, то всегда welcome!

Лёгкий порог входа в профессию.

За свою карьеру я общался с тысячами агентов и многих из них обучил с нуля. Казалось бы, у меня за это время должен был сформироваться портер типичного риелтора, но его нет. Есть, конечно, несколько ярких примеров, но в целом кого я только не видел в наших рядах: от молодых ребят-студентов, ещё только ищущих себя в этой жизни до умудрённых жизнью активных пенсионеров, решивших освоить новую профессию. Очень много людей приходят с продаж, но есть и те, кто раньше работал в полиции, стилистами, дизайнерами, люди из гос органов, врачи и пр. Люди абсолютно разных национальностей, внешности, социального уровня и профессиональных навыков. Все это благодаря тому, что у профессии риелтора очень лёгкий порог входа. Достаточно твоего желания. Просто приходишь в любое агентство недвижимости в городе и говоришь, что хочешь у них работать и тебя возьмут по крайней мере попробовать себя в этой сфере. Чем престижнее компания, тем сложнее будет туда попасть. Для того, чтобы попробовать себя в роли риелтора не нужно получать специальное образование или получать лицензию как во многих других странах. На сегодня все крупные агентства предоставляют бесплатное обучение, поэтому на старте кроме времени кандидаты ничем не рискуют.

Возможность стабильного дохода независимо от ситуации на рынке.

В нашу пользу работает один важный фактор: люди во все времена совершали и будут совершать сделки с недвижимостью. Когда с экономикой все отлично, народ начинает массово покупать и возникает рынок продавца. В другое время покупательская способность снижается, количество продавцов увеличивается и наступает фаза рынка покупателя. Эти этапы сменяют друг друга, но для грамотного риелтора это не имеет большого значения, он должен уметь работать и профессионально предоставлять свою услугу для всех участников рынка. У такого эксперта в «сытое время» может быть 5-10 сделок/месяц, а в более сложные сезоны 3-5. Рынок действительно развивается волнообразно и общее количество сделок на рынке постоянно меняется. О кризисах на рынке обычно во всю кричат те, у кого и в хорошие времена было не больше 2 сделок в месяц и им, конечно, сложнее. Басня про стрекозу и муравья актуальна и для нашей вселенной риелторов. Когда «море» сделок на подъеме, не так уж и сложно найти клиента, но именно во время отлива проявляются реальные профи.

Высокий уровень независимости и свободы.

Стоит мне только представить, что я всю жизнь проработаю на стандартной работе в режиме «с 9 до 6», у меня сразу возникает ощущение, будто рядом кто-то царапает металлом о стекло с характерным очень неприятным звуком. Схожее отторжение рутины объединяет многих риелторов. Тех, кого не устраивает принцип «жить как все» и уж тем более «зарабатывать как все», кто считает, что в этой жизни, где деньги так или иначе играют немаловажную роль, нужно держаться поближе к большим чекам.

Стремление к чему-то большему и избегание обыденности – это баг в мышлении, который свойственен разного рода фрилансерам, риелторам и предпринимателям. В процессе эволюции выживали в основном те, для кого в приоритете стабильность, а не безумцы, которые готовы на время рискнуть комфортом, едой, сном и прочими радостями жизни ради своих зачастую безумных идей, понимая, что только часть из них реализуется. Работа риелтором в какой-то степени тоже является такой идеей, так как никто не гарантирует вам даже минимального стабильного ежемесячного дохода. Хотя, при правильно выстроенной системе работы вы сможете со временем прийти к таким финансовым результатам, чтобы и на путешествие на Мальдивы с семьёй хватило, и на бутерброд с черной икоркой иногда оставалось. И даже при средних показателях в недвижимости риелторы всегда бонусом получают еще одну ценную валюту – свободу. Опытный агент может легко спланировать личные дела на любое рабочее время в отличии от офисных «окладников», также не обязательно выбивать у руководителя даты за полгода до отпуска, а вместо этого можно спонтанно рвануть куда-нибудь по горячим путевкам. В агентствах обычно есть простое негласное правило: ты можешь вообще не появляться в офисе и заниматься любыми своими делами, если стабильно закрываешь сделки и приносишь деньги в компанию. Но если у тебя слабые показатели и ты не выполняешь план, то к тебе логично начнут появляться вопросы. В общем, умелый риелтор в режиме ручного управления держит под личным контролем свой уровень доходов, распределение свободного времени и образ жизни. Кайф!

Работа риелтором это простой способ стать владельцем своего бизнеса.

В недвижимость часто приходят бывшие владельцы своего бизнеса и те, кто планирует стать предпринимателем в будущем. Причина заключается в возможности получать высокий доход и самостоятельно планировать свою жизнь. Свой бизнес дает те же преимущества, но находится по сложности выше на уровне hard. Предприниматели часто сталкиваются с непредвиденными расходами, а также налоговыми, юридическими и прочими рисками. Если же ты приходишь работать в недвижимость, тебе не нужен первоначальный капитал, ты не берешь на себя абсолютно никаких рисков и получаешь те же возможности и прелести жизни, что и предприниматели. В общем, работа риелтора – это демоверсия своего бизнеса. И я много раз встречал людей, которые начинали с работы агентом, а затем открывали свое дело, так что наша сфера является также еще и удобной стартовой площадкой для предпринимателей.

Отсутствие рутины.

Спросите у любого риелтора про его последнюю сделку и из этих историй можно будет написать отдельную книгу! Обычно это связано с тем, что типичная целевая аудитория агента – семья. Люди продают квартиры в связи с расширением, переезжают, женятся и разводятся, покупают квартиры для своих детей и родителей. Хороший риелтор никогда не будет просто специалистом, который сухо делает свою работу. Если вы хотите стать профи – вы будете изнутри знать мотивы сделки, цели и все связанные с ней моменты. Вы станете психологом, который поможет принять правильное решение и в целом решиться на серьезные перемены в жизни. Вас будут звать на новоселье и встретиться иногда выпить кофе с клиентами после сделки (а иногда и не только кофе). Риелтор работает на самом деле не с недвижимостью, он работает с людьми. Работает с ними тогда, когда они решают один из самых важных вопросов их жизни. И, если он сделает свою работу с должной заботой и необходимым профессионализмом, то его всегда будут рекомендовать и искренне благодарить.

Заменят ли интернет-ресурсы профессию риелтора?

Когда я начинал работать риелтором, мне в офисе показали, как мне тогда казалось, волшебную базу собственников Winner. Ей пользовались все опытные агенты и рассказывали по старой памяти клиентам, что у них есть секретная доступная только агентствам база объектов, которые больше нигде не найти… Смотрю я на все это, начинаю говорить также покупателям, а они мне отвечают, что я их обманываю, что никакой такой секретной базы нет. «Ну как же так, я им докажу!», думал я сначала. Но после десятка сделанных подборов я и сам начал замечать, что объекты из базы можно найти на тех же Авито или Циан. И тогда я начал задумываться, а зачем же вообще нужен риелтор, кроме проверки документов, если покупатель может и сам найти себе квартиру в интернете? А продавец… Выставляет сам свою квартиру в рекламу и принимает звонки от покупателей, которые его там сами и находят. Зачем здесь еще какие-то платные дополнительные услуги?

И самое сложное было то, что мысль о ненужности риелтора мне транслировали 90% клиентов, которым я звонил по холодной базе. Обучения у меня, по сути, тогда никакого не было, и никто мне не объяснял ценность риелторской услуги на современном рынке. А для меня это был наиболее важный вопрос, чтобы уверенно общаться с клиентами. Но раньше агентства не тратили время и ресурсы на обучение новых агентов, не было полезных видео и действительно актуальных книг, поэтому ответ на свой вопрос я искал очень долго. А опытные агенты этим вопросом и не задавались, так как просто не привыкли это делать. Они росли как специалисты при абсолютно другом рынке, который был в нулевые.

Представьте, что вы решили продать свою квартиру в то время, и ещё нет никаких интернет-площадок для выставления объявлений о продаже. Какие ваши действия? С высокой вероятностью одной из первых ваших идей будет обращение в агентство недвижимости. При покупке, причём, то же самое. Соответственно, риелторы того времени имели дело с постоянным входящим потоком обращений и подход к работе с клиентом был совершенно другой. Задача риелтора была не привлечь, а удержать уже обратившегося к нему клиента, а это совершенно другой подход. И, так как поток клиентов был постоянным, можно было в принципе не забивать себе голову каким-то техниками продаж и клиентоориентированностью, сделки все равно будут, потому что, если ушел один клиент, то уже скоро все равно придёт другой.

Рынок складывался так, что агентства недвижимости благодаря их эксклюзивному доступу к базам продавцов и покупателей извлекали из этого большие прибыли, не заботясь при этом зачастую хоть о малейшем уровне сервиса. Все это привело к тому, что с годами отношение к риелторам было все хуже и, как только появились интернет-ресурсы, с помощью которых можно было избежать взаимодействия с агентством, многие люди с удовольствие этим воспользовались. Это было неизбежно и в конечном итоге идёт на пользу нашей профессии, так как повышаются требования к риелтору и вместе с этим растет уровень здоровой конкуренции. На сегодня недостаточно открыть ИП Иванов Иван Иванович, повесить на дверь кабинета табличку «Все операции с недвижимостью» и ждать клиентов, которые уже научились делать многие процессы самостоятельно и хотят сэкономить на сделке там, где это возможно. Поэтому, если ты не сможешь обосновать клиенту, за что ты хочешь получить в среднем 2-3% от стоимости сделки, то и сделок можешь не ждать. Происходит довольно честный естественный отбор, постепенно уходят дилетанты, невоспитанные и нечестные представители, которые много лет дискредитировали нашу профессию. Остаются те, кто умеют оказать достойную качественную услугу, которая будет стоить своих денег и поможет клиенту сэкономить при сделке с квартирой.

Несмотря на то, что технологии успешно проникли в сферу недвижимости и у клиентов появилась возможность самостоятельно заниматься процессом продажи и покупки квартиры, более 80% сделок всё равно проходят с участием риелтора. Потому что в какой-то момент большинство клиентов, которые попробовали сами продать или купить квартиру, всё же сталкиваются с определенными трудностями, о которых мы поговорим позднее.

Так что, на многие годы за востребованность профессии риелтора можно не беспокоиться. Да, сейчас продать или купить квартиру стало гораздо проще. Тому же продавцу очень легко зайти на любую из популярных площадок, изучить соседние объявления о продаже, чтобы понять примерно стоимость, сделать фото квартиры на любой смартфон, составить текст объявления, выложить все это на сайт и ждать звонков, чтобы затем договориться на время просмотра. Разве сложно? Да с этим справится даже ребенок младших классов! Продать квартиру очень легко. А вот продать квартиру по максимально возможной цене и при этом не искать «своего покупателя» долгие месяцы – вот для этого уже нужен отдельный навык. Знаю много примеров, когда довольный собой собственник сам продавал квартиру, даже не догадываясь, что мог заработать с продажи где-то на 200-300 тысяч, а где-то и на миллионы рублей больше. Зато сам! И при этом сам принимал десятки звонков в день, ездил несколько раз в неделю на показы, вел переговоры, проверял договор купли-продажи и предварительный договор (или подписывал то, что давал агент со стороны покупателя). А все почему? Потому что никто из риелторов так и не смог донести клиенту ценность своей услуги. И вместе с тем я лично знаю очень много агентов, которые постоянно на сделках/встречах/переговорах с клиентами, которые обратились к ним по рекомендации. А рекомендуют тогда, когда искренне довольны проделанной агентом работой и когда даже близко не возникает мысли, за что же они отдали эти комиссионные риелтору.

Профессия риелтора ни в какое прошлое не уходит, она меняется, улучшается, становится более клиентоориентированной. Но… По ходу написания этого текста, я поймал себя на мысли, что некоторых риелторов искусственный интеллект уже заменяет. Также, как начинает заменять водителей такси или продавцов в магазине на кассе. Риелторы, которые не могут дать клиенту ничего, кроме интерьерный фотосъемки, написания текста объявления и размещения объектов в интернет-рекламу, уже действительно уходят в прошлое и теряют клиентов. И таких агентов на рынке по-прежнему много. И спустя какое-то время в нашей профессии останутся только те, кто может дать своему клиенту реальную выгоду и пользу. Чтобы понять, к какому типу риелторов вы относитесь, спросите у себя и дайте честный ответ, ваши клиенты после сделки с вами жалеют о сотрудничестве и не понимают, за что отдали свои деньги или искренне благодарны за проделанную работу и иногда проявляют свою благодарность в виде дополнительных «чаевых»? Здесь я вспомнил недавний пример одного риелтора, которому клиенты лично отдали в конверте после сделки 950.000 руб. в добавок к комиссии после успешно проведенной продажи квартиры, бюджет которой, правда, тоже был не самым скромным – 95 млн.руб.

Как бы ни развивались технологии, нужно помнить о том, что человечество в общей массе всегда будет состоять из нас, людей – часто ленивых, сомневающихся и восприимчивых существ, а значит и сфера продаж никуда от нас не денется. А вот заменят ли роботы именно вас, зависит только от вашего умения создавать и доносить свою ценность до клиентов.

Стабильный доход риелтора – миф или возможная реальность?

В кругу риелторов часто можно услышать фразы типа «Блин, что-то не везет в последние месяцы, сделки срывается все…» или «Не буду пока никому рассказывать особо о сделке, чтобы не сглазить». Все подобные фразы так или иначе связаны с фортуной и посыл всегда один – я все делаю правильно, должен закрывать по 5 сделок в месяц, но мне просто чертовски не везет! Но почему-то уже третий месяц без сделок… Чем больше у агента подобных разговоров об удаче, тем меньше у него сделок. А еще часто про весомый фактор фортуны в нашей профессии можно услышать от бывших риелторов с отсутствием результатов, надо же как-то оправдать отсутствие сделок! «Везение, назначаю тебя ответственным за результат! Полностью полагаюсь на твою помощь, потому что без тебя мне придется много работать, постоянно попадать в некомфортные и возможно даже неловкие ситуации, слышать отказы и негатив от клиентов. Я же не так много прошу, только немного денюжек на новый айфон, путешествия и еще давно хочу себе купить мерседес… У меня уже есть целых 5 объектов, один из которых на эксклюзиве, так что, надеюсь, этого тебе достаточно». И спустя 2 месяца… «Эй, Везение, ну как же так? Из-за тебя я так и не закрыл ни одной сделки…»

Подобное мышление – признак слабого продажника! В разговорах с эффективными риелторами вы почти никогда не услышите про удачу, когда речь идет об их результатах. Точнее, они могут иногда, конечно, скромно оправдывать свои результаты фортуной, но на самом деле за высокими результатами всегда стоит большой труд, огромное количество попыток и постоянное улучшение показателей конверсии. Кстати, о конверсии…

В работе риелтора, как и в любом бизнесе, всегда работают законы воронки продаж, ниже приведу иллюстрацию воронки в упрощенном виде.

На итоговый результат в виде сделок напрямую влияют только количество клиентов и качество работы с ними. Как агент может повлиять на число клиентов в его воронке продаж? Совершать больше звонков «по авито» для набора базы, а также совершать действия, направленные на увеличение количества входящих звонков от покупателей по объектам в рекламе. Качество же, говоря языком продаж, это и есть конверсия, то есть процент клиентов, которые остаются в воронке при прохождении через все этапы. Кому-то для того, чтобы назначить одну встречу по телефону, нужно 20 звонков, а другой «закрывает» каждого второго. Один сделает 10 встреч и подпишет только один договор, а второй подписывает соглашение почти на каждой встрече с клиентом. Соответственно и эффективность в итоге у двух агентов может отличаться в десятки раз – от 30-50 до 500 и более звонков на одну сделку. Отсутствие либо небольшое количество сделок всегда является следствием недостаточного количества действий, предпринимаемых агентом для увеличения потока клиентов или плохими навыками коммуникации и продаж. Хочешь стабильно закрывать сделки при любом рынке? Научись стабильно добавлять минимум 1-2 объекта в рекламу через звонки или же найди для этого другие способы. Тогда у тебя будут всегда и продавцы, и покупатели, и соответственно сделки.

Я всегда рекомендую агентам просчитывать и знать свою личную конверсию в продажах. Только этот навык позволит вам планировать доход и управлять им, без оцифровки своих показателей вы будете идти вслепую. Каждый день считайте и фиксируйте, сколько вы провели за сегодня диалогов по телефону с новыми клиентами (не звонков, а именно диалогов) и сколько назначили встреч. Это может быть таблица, в которую вы кропотливо ежедневно будете заносить показатели по всем основным метрикам риелтора: диалоги, встречи, объекты в рекламе, подписанные договоры, показы, авансы и наконец сделки. Аналогичную вторую таблицу также нужно сделать и для покупателей. Что это даст? Во-первых, вы будете как бы со стороны фиксировать объективные метрики, которые касаются вашей работы. Ни один успешный бизнес на сегодня не обходится без оцифровки показателей и если вы хотите выстроить для себя эффективную систему работы, то без этого никак. Я часто наблюдаю, как агент искренне недоумевает, почему затраченные им титанические усилия привели в результате всего к нескольким объектам в базе. Но это все субъективные мысли, которые будут давать мозгу возможность маневра для самообмана, оцифрованность действий же позволит максимально трезво смотреть на текущие показатели, а также на то какие действия и в каком количестве привели к актуальным результатам.

Вторая причина вести такие подсчёты – тренировка самодисциплины, которая крайне важна для покорения высоких вершин. Пусть ежедневное подведение итогов станет вашим приятными ритуалом. Чтобы этот процесс стал особенно приятен, поставьте себе долгосрочные и промежуточные зажигающие вас цели, и тогда результаты каждого дня будут четко ощущаться вами как шаги к достижению главных задач.

7 качеств самых эффективных риелторов.

В отделах продаж вы всегда сможете встретить людей абсолютно разных возрастов, мировоззрений и темпераментов. Но есть два типа агентов, которые работают почти в каждом отделе. Первый – яркий и всегда улыбчивый брокер, которого сложно поймать в офисе, потому что он постоянно на встречах или сделках и никто до конца не понимает, откуда у него столько клиентов. И второй – противоположный тип – постоянно находится в офисе, работает в компании, как кажется, ещё с момента ее основания. Очень хороший, приятный и порядочный человек, но его обычно все жалеют, так как сделок уже давно не было. “Видимо, не везёт…” – думают некоторые его коллеги. Ну да, конечно, работа риелтора – это же типичная лотерея!

В общем, есть ряд факторов, которые выделяют сильных эффективных риелторов среди остальных. Я вспомнил несколько агентов из личного круга общения, которые делали и делают мощнейшие результаты. Тех, кто первыми приходят мне в голову, когда речь заходит о реально больших деньгах в профессии агента по недвижимости.

Экстраверсия

Именно навык легко и с удовольствием поддерживать разговор с любым человеком на любую тему помогает специалисту надолго оставаться в памяти клиентов. Я всегда удивлялся, как можно приехать на первую встречу с собственником и выйти только спустя несколько часов просто потому, что “зацепились языками“ (встречи дольше 30-40 минут, кстати, обычно малоэффективны с точки зрения результата). О чем, блин, можно разговаривать с незнакомым человеком столько времени? Ну поговорили вы про погоду, кто как добрался, пожаловались на пробки в городе, и что дальше? Если у вас сейчас такие же мысли, то работать риелтором вам будет сложнее, чем этим болтливым экстравертам. Да-да, эти ребята имеют очевидное преимущество перед нами, интровертами. Это, конечно, не значит, что интроверт не сможет много зарабатывать в недвижимости, но если проводить аналогию со спортом, то экстраверты как нападающие в футболе – они всегда более заметны, чем защитники, и поэтому, как правило, забирают все основные индивидуальные награды. Хотя защитник при этом может быть не менее талантлив и приносить даже больше пользы команде, но в нашем случае награды раздают клиенты и выберут при прочих равных более заметного и яркого кандидата. Такова человеческая природа – замечать все громкое и выделяющееся. Так что интровертам остается только принять этот факт, по возможности улучшать свои навыки общения и делать акцент на других качествах. Только на общительности в любом случае тоже далеко не уедешь, есть и более важные навыки.

Дисциплина

Когда-то я прочитал одну статью «Дисциплина важнее мотивации», где по пунктам описывалось, почему дисциплинированные люди добиваются на дистанции намного больших успехов, чем временно мотивированные. Статья сильная и положительно повлияла тогда на мое отношение к вопросу развития. Поговорка «Заставь дурака Богу молиться, он себе лоб разобьёт» наглядно показывает сейчас моё отношение к переоцененной мотивации, которая как сахар в организме – действительно важна и без нее никак, но при этом вызывает привыкание у неопытных «достигаторов» и безусловно вредна в повышенных объемах. Получение дозы мотивации в короткой перспективе может дать вам результат, но за эмоциональным положительными всплеском неизменно последует спад в настроении, к которому не все оказываются морально готовы. И как раз в этот момент без выстроенной дисциплины большинство и ломается. Дисциплина вырабатывает внутренний стержень, который помогает сохранять работоспособность и стремление к росту, независимо от настроения и внешних факторов.

В любом виде спорта легко можно вспомнить много известных примеров, которые, обладая огромным талантом, блистали непродолжительное время, но затем довольно быстро сбавляли обороты и теряли результативность как раз из-за недостатка дисциплины. Как яркий тому пример мой любимый футболист всех времён – Роналдиньо по прозвищу «волшебник». Что он творил на поле! Я в детстве с восхищением смотрел за его игрой в Лиге Чемпионов и до сих пор помню чувство восторга от его гола в ворота Челси с места от границы штрафной. Он не играл, он скорее танцевал на поле, его техника и приемы с мячом выглядяли по-настоящему волшебно! Он светил ярко всего несколько лет, а потом стало появляться все больше разговоров о тусовках и лишнем весе. Также и «звёздные» риелторы, которые часто появляются в агентствах и выдают время от времени мощные результаты, зарабатывают сразу большую котлету денег, а затем куда-то пропадают… А другой менее яркий и более дисциплинированный агент делает не такие заметные, но стабильные результаты, не перегорает и в итоге остаётся в профессии надолго.

К дисциплине относится не только введение в жизнь правильных привычек, но и отсечение вредных, которые отдаляют вас от результатов. Это же удивительно и даже забавно, что большинство людей сознательно добавляют в свою жизнь привычки, очевидные выводы о которых можно сделать по их названию – «вредные». Но таков человек, нам без них жить иногда совсем грустно. Здесь главный вопрос в том, кто кого будет контролировать, вы свои привычки или они вас.

Позитивное мышление

Навык позитивного мышления, также, как и дисциплина – это ментальная мышца, которую можно и нужно постоянно прокачивать. Для агента по недвижимости такой тип мышления особенно актуален, так как в отличии от менеджера на окладе его не будет постоянно поддерживать мысль о минимальной гарантированной оплате в конце месяца. И в такой ситуации легко скатиться в негативную парадигму мышления, когда начинаешь верить в обманчивые идеи. Например, что сделки закрывают только те, кому повезло. Или, что клиенты стали все какие-то слишком вредные и капризные. Или что отсутствие сделок легко можно объяснить тем, что сейчас плохой рынок/не сезон/риелторы больше никому не нужны/вся вселенная работает против тебя. Все подобные мысли – показатели неэффективного мышления в любой области. Лидерская позиция по жизни – это когда ты ищешь первопричину происходящего вокруг внутри себя.

Я бы не хотел при этом, чтобы вы путали позитивное мышление с розовыми очками, стоит держаться золотой середины, отличать объективный реализм от наивного оптимизма и при этом не скатываться в глухой пессимизм. В теории звучит здорово, но на практике это не так просто. Чтобы не свалиться незаметно в яму с пессимистами, достаньте из подвала юношеский максимализм, отряхните и применяйте с учётом жизненного опыта. Оптимисты по жизни, может, иногда и выглядят глупо, но они однозначно счастливее. А кто счастлив, тот и прав.

Оцифрованность действий

Ещё одна особенность эффективного брокера – “бизнесовое» мышление. Под этим словом имеется в виду понимание своей личной конверсии. Такие агенты мыслят категориями воронки продаж и чётко понимают, что будущие сделки – это не причина везения или его отсутствия, а просто следствие количества и качества выполненных ими действий. Таким образом, “что-то мне не везёт со сделками” превращается в подсчет текущих показателей, анализ воронки продаж и как итог более точные действия для улучшения своей конверсии на каком-то из этапов. Появляется возможность планировать доходы, когда чётко понимаешь, сколько действий нужно сделать для получения желаемой прибыли.

Чтобы знать свою воронку продаж, нужно каждый день или хотя бы каждую неделю отслеживать и оцифровывать свои действия. Сколько вы сделали звонков/встреч/показов, сколько взяли новых объектов/клиентов в работу. Это крайне эффективный способ борьбы с ленью мозга, который очень подвержен прокрастинации. Замечали, что бывают дни, когда ты все время был чем-то занят, но конкретно так и не понял, чем именно? И ведь многие после этого реально думают, что их день был продуктивен. Но когда ты подводишь итоги дня и видишь цифру 0 в графе «Звонки», «Встречи» и «Показы», начинаешь задумываться о своей реальной продуктивности. Подробнее все эти моменты мы обсуждали уже в предыдущем блоке про стабильный доход, так что не будем на этом останавливаться и переходим к пятому качеству.

Искренность и открытость

Многие ошибочно полагают, что продавать = обманывать, хитрить и преувеличивать. Но я бы хотел провести чёткую линию между понятиями продавать и впаривать. «Впаривают» или «втюхивают» то, что клиенту на самом деле не нужно. А продавать – это уметь доносить до клиента реальную ценность своего товара или услуги. Для успешной продажи не нужно ничего выдумывать, нужно выявить мотивацию клиента и убедительно объяснить, каким образом продаваемый товар/услуга будут ему полезны для закрытия его индивидуальной потребности. Не менее важно помнить и о том, что в голове у клиента всегда есть воображаемые весы, на одной чаше которых ценность вашего предложения, а на другой его стоимость. Сделка будет совершена клиентом только тогда, когда чаша с ценностями будет перевешивать. И до тех пор, пока цена клиенту видится неоправданной, никакие техники продаж и манипуляции вам не помогут, а только наоборот будут усиливать ощущения клиента, что вы хотите его нае… (обмануть). Тем более, что большинство из знакомых вам техник продаж уже давно знакомы современному потребителю, они часто лежат на поверхности. Искреннее желание помочь клиенту в решении его индивидуальной потребности всегда будет выгоднее для самого агента в долгосрочной перспективе.

Одна показательная история случилась со мной за пару дней до того, как я начал писать этот текст. У меня была очередная группа агентов. На мой традиционный вопрос “Есть ли кто-то с опытом работы в недвижимости” никто руку не поднял. Среди прочих там сидели две женщины, которым обучение базовым понятиям явно было не особо интересно, и они постоянно друг с другом шептались. Во время упражнения на знакомство ни одна из них также не отметила какую-либо связь с недвижимостью. В конце дня они ко мне подошли и признались, что уже долгое время работают в другой компании и очень хотели бы перейти к нам, а заодно привести свою клиентскую базу. В этот момент я почувствовал себя собственником, на встречу к которому пришли два агента, один из которых неубедительно изображает роль потенциального покупателя (те две женщины, кстати, именно так и работают). Получается, что цель они свою выполнили: попали в компанию на обучение, выяснили условия работы и предложили себя в качестве сотрудников на личной встрече. Цель достигнута… Но, будь я руководителем отдела на тот момент, к себе в штат их бы никогда не взял. Потому что сотрудничество, которое начинается с обмана или хитрости, меня сразу не устраивает. И не стоит думать, что ваши клиенты какие-то другие или что они не понимают заранее ваши хитрости и уловки, которые почти всегда лежат на поверхности. От хитрого риелтора пахнет токсичностью, клиенты к нему не возвращаются, даже если он сумел как-то раскрутить их на разовую сделку. Кроме того, такого риелтора намного чаще обманывают и сами клиенты, потому что на уровне ощущений “кинуть” хитреца не так уж и плохо, а с искренним, открытым и приятным в общении специалистом вести себя нечестно большинству людей будет уже как-то стыдно.

Да и с прагматичной точки зрения намного выгоднее, чтобы клиент остался доволен и порекомендовал потом вас 2-3 своим знакомым, а те в свою очередь, когда вы сделаете сделки с ними, дадут вам ещё 2-3 рекомендации и дополнительные сделки. Получается в итоге условная цепочка продаж, звенья которой прикрепляются и держатся друг за друга благодаря вашей положительной репутации, профессионализму и тому, насколько комфортно клиентам с вами общаться.

Умение вызывать доверие

Чтобы вызывать доверие клиентов, не обязательно досконально знать все схемы сделок и разбираться в юридических тонкостях. Частое предположение, что люди принимают решения рационально, основываясь на логических умозаключениях, соответствует реальности максимум процентов на 10. Абсолютно большая часть клиентов принимают решения на основе эмоций и интуиции. Я бы даже не назвал это полноценными «принятием решения». Учёные уже давно доказали, что после возникновения выбора перед человеком, у него в мозге вначале появляется импульс, который сигнализирует, какое решение нужно принять. И только потом сам человек себе логически обосновывает, почему они вместе с мозгом это решение приняли. Здесь возникает философский вопрос, принимаем ли мы хоть какие-то решения сами или это все иллюзия от нашего мозга, но сейчас не об этом.

Факт в том, что клиенты делают выбор на основе подсознательных сигналов. Пока вы общаетесь с человеков, он всегда будет неосознанно считывать, можно ли верить вашим словам. Два агента будут общаться ровно по одному и тому же скрипту, но у одного купит 1 клиент из 10, а у другого каждый второй.

Что же вызывает такое доверие у людей? На самом деле вы все знаете эти признаки – достаточно представить себе собирательный образ человека, который будет вызывать у вас максимальное доверие. Скорее всего у него (или у нее) будет опрятный деловой внешний вид. Если мужчина, то скорее всего в очках, возможно с бородой. Если женщина, то кто-то, внешне похожая на вашу первую учительницу. Этот человек транслирует спокойствие своим поведением, полностью уверен в своих словах и жестах, без сомнений отвечает на ваши вопросы.

Возможно, у вас и отличается чем-то представленный образ, но вряд ли это будет кардинальное отличие, так как мы все живём в одном обществе и подобные представления у большинства одинаковы. На этом, кстати, основана активность большинства мошенников, которые умело примеряют на себя общепринятые образы, которым принято доверять. Мы с вами не мошенники (очень надеюсь, что мы здесь с вами сходимся), но игнорировать факторы, вызывающие доверие у клиентов, будет просто глупо. Поэтому, поспрашивайте у близкого окружения, как они думают, какие ваши качества/привычки/слова могут вызывать недоверие. Сами вы вряд ли их осознаёте, поэтому возьмите обратную связь и сформируйте образ, вызывающий больше доверия.

Инициативность

В разговоре, как и в парном танце, есть ведущая и ведомая роль. Лидеры продаж умеют незаметно и уверенно забирать диалог в свои руки, ведя клиента за собой. Если вы не будете забирать инициативу, то ее заберёт клиент и ничего хорошего из этого для вас не выйдет. Это качество, которое не всем дано от природы, плюс ещё и общество его подавляет.

«Каждый сверчок знай свой шесток», «Где родился, там и пригодился», «Скромность украшает человека».

Помните эти выражения? Типа, если будешь слишком инициативным или активным, то можешь получить по шапке. Если хотите быть успешны в продажах, то забудьте про это. Скромность – это путь к неизвестности. Я много раз наблюдал как агент, который отлично знает сценарий диалога, грамотно подбирает аргументы и умело отрабатывает возражения, имел слабые результаты именно из-за недостатка инициативы с клиентами. У него получается результат только с теми, кто изначально готов занять ведомую роль, остальные просто не слушают. Так устроен реальный мир, а не розовая реальность, которую рисуют вам сладкие тренеры по успешному успеху. Если хотите, чтобы вас слушали, вам нужно проявляться, быть настойчивым и уметь вести за собой.

Стиль «участкового агента» или как получить конкурентное преимущество среди риелторов.

Начнем с того, что в современном мире узкая специализация более востребована. Раньше, чтобы хорошо зарабатывать, достаточно было носить гордое звание инженера, а теперь этих инженеров слишком много для рынка труда и далеко не все из них работают по специальности. А вот, например, профессиональных инженеров, которые досконально разбираются в производстве современных премиальных яхт, не так уж и много, и они явно пользуются спросом. Или если взять для примера врачей. Терапевт всегда будет менее оплачиваемым специалистом, чем хирург в определенной области медицины. Мне самому стало намного легче строить свою карьеру, когда я нашел себя в области обучения риелторов. Сколько вы знаете бизнес-тренеров для риелторов? В какой-то момент я честно признался себе, что перспектива быть лучшим агентом по недвижимости не находит во мне внутренний отклик. Да и обучение продажам в любой другой сфере не является моим приоритетом на данный момент. А вот совместить эти два навыка и стать лучшим в России тренером для риелторов для меня стало вдохновляющей идеей.

Раньше я брался за все подряд и это нормально на старте карьеры в новой для себя области, но в дальнейшем нужно искать, где конкретно ты сможешь максимально эффективно применить свои таланты. Это похоже на принцип действия лупы, которая собирает весь попадающий на нее солнечный свет и фокусирует его в определенной точке, тем самым во много раз усиливая мощность света. Также и вам стоит в определенный момент начать концентрировать свои усилия в определенной области. В случае с риелторами результатом концентрации и станет как раз стиль работы под названием «Участковый агент».

Все мы знаем, кто такой участковый. Это человек, который отлично знает свой район, где он работает. Он знает каждого местного хулигана, лично знаком со всеми консьержами, ежедневно здоровается с бабушками у подъезда. Те же самые навыки будут очень полезны и для «участкового агента». Информация о месте проживания местных алкоголиков и наркоманов поможет ему уберечь своего клиента от покупки квартиры с неприятными соседями. А знакомство с консьержами помимо полезной информации о жильцах будет давать регулярный поток клиентов, если правильно установить контакт и замотивировать «рекомендателя» процентом со сделки. Поэтому я рекомендую всегда начинать работу с района проживания агента, так как именно с этой локацией он уже хорошо знаком. Но знаний на уровне просто проживающего в локации будет недостаточно. Если агент хочет получить реальное конкурентное преимущество в своем районе, то ему нужно знать следующие моменты:

– Основную информацию обо всех типах жилых домов.

– Информацию по строящимся новостройкам (надежность застройщиков, сроки ввода в эксплуатацию, качество постройки и т.д.).

– Планы по застройке района на ближайшие годы (строительство транспортной развязки в обозримой перспективе может повысить стоимость жилья, например).

– Транспортная доступность (метро / автобусы / маршрутки / электрички).

– В какую школу лучше отдать ребенка, а также как и через кого это можно сделать? То же по детским садам, секциям для детей, ВУЗам и т.д.

– Места для отдыха рядом (парки / водоёмы / пляжи и пр.).

– В каких домах какой проживает контингент

– Ну и самое главное – нужно отлично знать все продающиеся объекты в районе. Будь то продажа от прямых собственников, или от коллег.

Приведу пример. Однажды один мой знакомый искал квартиру в аренду рядом с метро в Москве, куда нужно было заселить его родителей. Нашел вариант по хорошей цене с современным ремонтом в новом доме в 10 минутах на транспорте от метро Щелковская. После заезда выяснилось несколько не очень комфортных для проживания моментов. На общественном транспорте добраться было очень сложно, так как нужная маршрутка от метро ездила всего несколько раз в день и теоретические «10 минут на транспорте» на практике превратились в необходимость регулярно пользоваться такси. Следующими «звоночками» оказались залежи мусора от местных жителей, которые можно было увидеть иногда прямо в подъезде. Соседи в целом не отличались дружелюбностью, кидали косые недоброжелательные взгляды в подъезде, а лица в нетрезвом состоянии и не самом адекватном поведении были там нормой. Как потом заметил знакомый, многие люди отдельно закрывали еще на пару замков тамбур на этаж из лифта в целях безопасности. Ах да, еще пару раз в месяц выходили из строя лифты и поэтому на 18 этаж приходилось подниматься пешком. И я вот о чем подумал, эту квартиру же кто-то рано или поздно может купить, а не снять. И все вышеописанные «нюансы» проживания там будут скрыты от глаз неопытного покупателя, который столкнется с квартирой перед покупкой только на этапе просмотра. И предостеречь от такой покупки сможет в данном случае только опытный агент, который хорошо знаком с районом, знает этот дом и может грамотно выявить все моменты, на которые не обратят внимания большинство других.

Итак, в чем же принцип работы участкового агента? Необходимо определиться с локацией, типом и сегментом недвижимости. Допустим, риелтор выбрал для работы Ленинский район города. Для начала он набирает там базу из нескольких 1-комнатных квартир эконом-класса. Далее ему поступают звонки от покупателей, которых объединяет общий запрос на поиск 1-комнатной квартиры эконом-класса в районе Ленинский. Какие конкурентные преимущества получит агент в этом случае? Начнем с преимуществ для покупателя:

– Если ваши объекты в портфеле похожи между собой по параметрам, то вместо одной квартиры вы предложите покупателю сразу несколько и ваши шансы «попасть» в потребности клиента тоже кратно увеличатся. Это как сделать сразу несколько попыток вместо одной.

– Ваше доскональное знание района может реально помочь клиенту не ошибиться с выбором квартиры и дома для проживания.

– Для срочных покупателей вы существенно сэкономите время, потому что уже знаете большинство объектов в локации. Вы знаете мотивацию собственников, их ситуацию по документам и какие квартиры в итоге стоит посмотреть, а на какие нет смысла тратить время.